黄埔这次又好猛
黄埔旧改，又“开挂”了。
最近一段时间，包括庙头村、珠江村、双沙村等项目在内的多个旧改都传来了新动向，看得人眼花缭乱。
短短不到1个月的时间，光是实施方案获得批复的项目，就高达5个，政策支持力度之大，极为罕见。
这意味着什么？对于黄埔旧改，官方的态度已不仅是要走出“至暗时刻”了，而是加速重启，且坚定向前。
实际上，关于旧改更新会给黄埔带来什么，即将进入尾声的文冲石化路以西旧改，就是一个很好的样板和参考案例。
这个自广州亚运会前期就已启动的城市更新项目，经过十余年的艰难博弈，在多方的共同努力，已渐渐崭露新颜——
一栋栋高楼拔地而起，越来越多居民回迁新居；
旧改带来的重要教育配套华附开小已经开学，朗朗书声，昭示着这座新城的活力。
精神“地标”幸福里，成为了文冲人记住历史、寄托乡愁的重要载体；
这是极为难得的成就，毕竟对这个旧改项目而言，很多问题都没有先例可循，要“摸着石头过河”。
文冲石化路以西旧改的探索，也为黄埔其他旧改难题的破解，提供了思路与参考。
比如，对居民收入的保障。
据@广州黄埔发布报道，文冲石化路以西城中村旧改会释放出17万㎡的集体物业，包括科技企业孵化器、高端商业综合体、星级酒店、养老产业等。
落成之后，不仅将为文冲带来源源不断的人流，实现集体经济增收，也将提供大量就业岗位。
一个典型的例子，就是“幸福里”。
其采用荔湾永庆坊的成功经验，其将历史文化积淀和现代商业氛围进行了有机整合，今年年中就开始了招商，预计年底就能投入运营。
透过图片我们能直观看到，氛围已经渐渐起来了。
而在全体被拆迁人、村社两级回迁物业全部安置后，剩余复建区全部物业产权归本项目范围内本村村民共同所有，为村民争取更多的经济增收。
这部分的收益，会先用于支撑本村村民回迁房的物业管理费用，盈余再将按照本村村民被拆房屋基建面积比例进行分配。
又比如，充分强调改造公平性。
联社按照项目的拆补方案，按“全回迁”和“全弃产”两种方案，将未签约私宅的拆迁权益款提存。
一来，依法保障了他们回迁安置；
二来，固化了补偿数据，充分体现了改造的公平性。
日后对他们的补偿，绝不会超过项目拆补方案，几时签约几时拿，一分不少也一分也不多，杜绝了“漫天要价”的可能性。
可以说，这给其他项目对未签约的“留守户”的处理，打了个样板。
若将视线再稍稍拉远些，会看到石化路的另一侧，还有一座古村行走在蝶变路上——文冲以东旧改。
和文冲以西项目相比，这里呈现着截然不同的景象：
布局混乱的握手楼、狭窄阴暗的街巷、杂乱无章的电缆电线...和曾经的文冲以西一样，有着“脏、乱、差”的醒目标签。
同样的地理区位，同一社区，本是同根生 ，如今却是不同的命运，从高处俯拍，我们能够更直观感受到震撼和冲击。
比起文冲以西旧改，文冲以东的改造，起步时间整整晚了八年。
2017年启动前期工作，去年7月底，才正式开始动迁。
虽然仅用了三个月的时间，项目的整体签约率就超过了80%，跑出了令人瞩目的“文冲加速度”，但前方依旧还有很长的路要走。
看着“兄弟村”拥抱旧改带来的新机遇，分红、读书、就业...生活在这里的居民，说不羡慕，不期待，或许是假的。
人们常说，种一棵树最好的时机是十年前，次好的时机是现在，旧改或许也是如此。
在属于自己的时区里，以文冲以西为样本，知往鉴今，它山之石，文冲以东未来或许会做得更好。
我们也能看到，即使面对着诸多波折，文冲以东项目一直以积极的姿态在有序推进，对改造中遇到的痛点难点，也从不回避、不推诿。
今天，我们大胆聊聊，居民们最关心的几个问题：
1.文冲以东旧改下一步动作是什么？几时能够回迁？
不久前，（10月28日）黄埔一口气批复了3个旧改的消息，让很多居民都激动不已。
趁热打铁，随后黄埔也没“闲着”，陆续又批复了洋城岗、洋田旧改，沉寂许久的庙头旧改，也公示了实施方案。
我们的群里也频频有人发出“下一批会是哪些项目？”“什么时候到文冲东啊？”的灵魂拷问。
说说我们了解到的消息吧，科学城集团会争取在今年完成文冲以东旧改的招商和实施方案批复工作。
毕竟早前黄埔就曾明确表示，要加快旧改项目实施方案的审批工作，而文冲以东旧改实施方案，又是黄埔区今年第一个通过一级会的旧改项目。
年内实现实施方案的批复，会是大概率事件。
至于回迁问题，和签约率是息息相关的。
前面我们提到，早在去年11月，项目整体签约率就超过了80%，这代表着项目获得了绝大多数居民的支持与认可。
但仍有一部分迟疑彷徨的街坊尚未选择签约，怕吃亏，更怕烂尾。
为了争取居民的理解和支持，早日圆上他们的安居梦，今年以来，文冲以东旧改一直在科学有序推进。
目前，项目首开区地块着手清理了，最新版回迁安置房户型图也已确定，正在进行意向咨询。
参考文冲以西的速度，顺利的话，两三年内就能迎来首次分房摇号。
这些都是看得到的，最为实在的动作。
2.临迁费发放有没有保障？
回首旧改市场这艰难的一年，烂尾、跑路、拖欠临迁费等负面新闻层出不穷。
黄埔不少项目，都出现过临迁费停发、缓发的问题，让不少已签约居民忧心不已。
但文冲以东旧改，自始至终都保障着临迁费的准时发放，并且鼓励村民早签约、早交楼以获得更多临迁费收益。
此前，@美满文冲也为村民算了一笔”经济账“，一套基地面积为100㎡的四层房屋，早签约交楼1年，就能比未签约房屋多拿44万元。
3.回迁位置在哪里？
我们不妨看看项目的实施方案。
通过融资复建地块划分示意图，能够直观看到，复建居住地块分布较为分散，但位置都不错，甚至比商品房好。
举一个例子，文冲以东有一块3.79公顷融资商品房，正对着石化路，也就是城光A区对望。
石化路货车比较多，有噪音有粉尘，居住体验可想而知。
而文冲以东最大的一块回迁房，就在商品房的后面，远离马路，更加舒适。
更别说了，最靠近文冲地铁B口的地块，竟然也不是商品房，而是回迁房，下楼就是地铁，方便出租。
充分重视村民居住舒适度和出行便利度同时，也保障了房产的升值增值。
整个文冲项目，东、西两片不是“单打独斗“，而是互补的1+1＞2的大体量开发，将给板块和区域带来本质性界面的革新。
更何况，这里还是官方钦点的第二CBD，地铁5号线串联金融城、珠江新城，出租是不愁的。
以文冲以西旧改为例，10月底的贝壳找房数据显示，文冲新村一二期95-125㎡的回迁房三居室，整租月租金挂出了4200-5700元/㎡；
而附近的商品房城市花园，建面约90-120㎡三房单位，租金为4000-5800元/㎡/月，两者相差并不大。
｜截图来源贝壳找房
4.改造之后村集体收入会不会增加？
集体经济分红，是很多村民共同关心的话题，最大的担心，是改造之后收入不增反减。
城市更新从来就不是一锤子买卖，通过改造释放出的集体物业，将会给村集体带来新的经济增长点。
从方案上看，文冲以东旧改复建物业分布在黄埔东路、大沙地东路以及护林路旁。
按照规划，改造后，文冲以东旧改将依托新一代信息技术等高科技产业，打造中国游戏软件谷，并结合中国软件CBD、信创产业中心等高端产业园区，引入创新龙头企业，创建产业高地。
而产业的转型升级，将会给村集体及村民带来实打实的收益及更多的就业机遇。
村物业公司会按照回迁面积进行分配，每一位村民都是股东，参与物业分红。
实际上，随着集体物业收储工作的推进，文冲石化路以东旧改的红利已经有了初步兑现。
据@美满文冲消息，2021年，经联社集体收入超过1.17亿（含征地补偿），村民人均分红从上年的4.76万元增加至5.48万元，增长率达15.07%。
其中，江北梁三社的分红最高，每股高达1.6万元，10股就是16万。
｜文冲石化路以东年度分红@美满文冲
相信对于已签约街坊来说，是一剂有力的强心针，也能打消许多观望未签约居民心中的疑虑。
并且，从文冲西的声明来看，任何的漫天要价的幻想都是不现实的。
早签约、早回迁，才能早靠近城市更新带来的美好生活。
两个旧改项目，虽以石化路为界被分为东西两翼，但始终属于同一社区。
如今跟进文冲以东旧改的街道、村委领导，曾亲自操刀以西旧改，势必会秉承着公平公开公正的原则，把保障村民利益、村集体利益，作为首要出发点。
渡头、文元、江北片的旧村改造工作，既能结合石化路以西丰富的改造经验，更能扬长避短，稳步加快高质量推进。
如今，石化路以西的旧村改造工作已进入收尾阶段，以东的旧改工作将是新的起点，新的征程。
城市更新，土地腾挪，产业升级，引进金凤凰，是公共配套的增加，是财富收入的增加，更是生活居住环境的大幅改善。
它山之石可以攻玉，有文冲以西作为样本，或许我们可以窥见文冲以东改造之后未来的生活场景。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
扫一扫图片，备注区域/房企（中介勿扰），添加小编微信，加入广州楼市、旧改讨论群！
🔽
点击查看
往期精彩内容
【市场】恒大90亿巨无霸旧改“活了”
【旧改】海珠旧改，怎么样了？